Pengertian BPHTB

Dalam Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terdapat beberapa istilah, diantaranya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan ; Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan ; dan Hak atas Tanah dan atau Bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak pengelolaan beserta bangunan diatasnya, sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, Undang-undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun, dan ketentuan peraturan peundangan-undangan yang berlaku lainnya.

Dasar Hukum BPHTB

Dasar hukum pengenaan Bea Perolehan hak atas Tanah dan Bangunan adalah Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 20 tahun 2000 dan beberapa aturan pelaksanaannya.

Subyek BPHTB

Subyek pajak atas Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Oleh karena itu, subyek pajak dibebani oleh kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut Undang-undang BPHTB.

Obyek BPHTB

Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, meliputi :

1. Pemindahan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah.
2. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak yaitu pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak dan di luar pelepasan hak yaitu pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari negara atau pemegang hak milik menurut peraturan peundang-undangan yang berlaku.

Obyek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah obyek pajak yang diperoleh :

1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan perlakuan timbal balik.
2. Negara untuk menyelenggarakan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan keputusan menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut.
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf.
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Tarif BPHTB

Tarif pajak yang dikenakan atas objek BPHTB adalah 5%. Dasar pengenaan pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yang meliputi :

1. Jual beli adalah harga transaksi.
2. Tukar menukar adalah nilai pasar.
3. Hibah adalah nilai pasar.
4. Hibah wasiat adalah nilai pasar.
5. Waris adalah nilai pasar.
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar.
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar.
8. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar.
9. Pemberiaan hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar.
10. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar.
11. Penggabungan usaha adalah nilai pasar.
12. Peleburan usaha adalah nilai pasar.
13. Pemekaran usaha adalah nilai pasar.
14. Hadiah adalah nilai pasar.
15. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.

Tata Cara Perhitungan BPHTB

Jika perolehan hak atas tanah dan bangunan tersebut karena waris/hibah wasiat/pemberian hak pengelolaan, maka BPTHB yang harus dibayar adalah :

 BPHTB = 50 % x BPHTB yang terutang.

Contoh :

Tuan Akbar membeli tanah dan bangunan dengan nilai perolehan objek pajak Rp 500.000.000.

Besarnya BPHTB yang terutang dihitung sebagai berikut :

NPOP                                                              Rp 500.000.000

NPOPTKP                                                      Rp   60.000.000 (-)

NPOPKP                                                        Rp 440.000.000

                                                                        ============

Pajak BPHTB yang terutang :

         5% x Rp 440.000.000 = Rp 22.000.000

Tata Cara Penyetoran dan Pelaporan BPHTB

1. BPHTB yang terutang harus dibayar/dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak, yaitu sama dengan saat terutangnya BPHTB.
2. Wajib pajak wajib membayar BPHTB yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak. Sistem pemungutan BPHTB adalah self assessment.
3. BPHTB yang terutang dibayar ke kas negara melalui Kantor Pos dan/atau Bank BUMN atau Bank BUMD atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan menggunakan Surat Setoran BPHTB.
4. Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB, Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah BPHTB yang terutang kurang dibayar.
5. Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB, Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan/atau data yang semula Belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah BPHTB yang tentang diterbitkannya SKBKBT.
6. Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan BPHTB dan WP dikenakan sanksi berupa denda dan/atau bunga apabila:

1. 1. BPHTB yang terutang tidak atau kurang bayar
   2. Dari hasil pemeriksaan Surat Setoran BPHTB terdapat kekurangan pembayaran BPHTB sebagai akibat salah tulis atau salah hitung. Pada saat WP memperoleh Surat Tagihan BPHTB jumlah yang harus dibayar oleh WP adalah sebesar BPHTB terutang yang tidak atau kurang bayar dalam Surat Tagihan BPHTB ditambah sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2% sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan Sejak saat terutangnya BPHTB.

Source:

Afriandy, Iqhbaal. 2019. Materi PBB dan BPHTB. Diunduh 9 Juli 2022. https://www.academia.edu/9173263/Materi_PBB _dan_BPHTB

Hidayatulloh, Amir. 2018. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Diakses 11 Juli 2022. http://amirhidayatulloh.act.uad.ac.id/bea-perolehan-hak-atas-tanah-dan-bangunan-bphtb/

Sandra. 2021. Mengenal Apa Itu Pajak Bumi dan Bangunan. Diakses 11 Juli 2022. https://www.pajakku.com/read/60c325cceb01ba1922ccadeb/Mengenal-Apa-Itu-Pajak-Bumi-dan-Bangunan